Maximumtarief moet scherpe verhoging bouwleges voorkomen

Een bouwvergunning is in de ene gemeente nog steeds buitensporig veel duurder dan in de andere. Dit blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van Vereniging Eigen Huis naar de hoogte van bouwleges. De gemiddelde stijging komt dit jaar in de buurt van het inflatiepercentage uit. Toch zijn er grote stijgers (+100%) en dalers (-35%). Vereniging Eigen Huis signaleert dat de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) per 1 oktober niet zal leiden tot de hiermee mede beoogde tariefverlagingen. De vereniging bepleit een tariefmaximering van bouwleges en verplichte toepassing van de kostenmodellen van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Meer transparantie maakt een goede vergelijking van kosten en prestaties van gemeenten mogelijk.

Enorme verschillen
Jaarlijks laat Vereniging Eigen Huis de tarieven van bouwvergunningen onderzoeken door bouwleges.nl voor de categorieën dakkapel van € 10.000, een uitbouw van € 45.500 en een nieuwbouwwoning van € 130.000 bouwkosten. Jaar op jaar blijkt dat gemeenten er niet in slagen een einde te maken aan de enorme prijsverschillen en deze ook niet kunnen verklaren. Huiseigenaren hebben het gevoel overgeleverd te zijn aan gemeentelijke willekeur. Zo vraagt de gemeente Voorschoten € 635 voor een dakkapelvergunning en buurgemeente Leiden € 35, dat is maar liefst 18 keer meer. Voor een uitbouw spant de gemeente Korendijk de kroon door € 2.175 voor een vergunning in rekening te brengen. Coevorden heeft daar slechts € 525 voor nodig. Korendijk blijkt met een tarief van € 6.067 ook lijstaanvoerder bij de nieuwbouwwoningen. Dezelfde vergunning kost in Smallingerland € 1.560.

Hoewel de gemiddelde prijsstijging voor een bouwvergunning rond het inflatiepercentage ligt, zijn er dit jaar 34 gemeenten die de leges voor een dakkapel verlagen. Daar staan 224 gemeenten tegenover die de tarieven hebben verhoogd. Margraten is een uitschieter met een verhoging van 100%, terwijl in de gemeenten Zuidplas, Noordwijk, Slochteren, Groningen en Enschede de tarieven met meer dan 50% zijn gestegen. De grootste dalers zijn Hof van Twente (-35%) en Gorinchem (-32%) en Zederik (-31%). Ook voor de categorieen uitbouw en nieuwbouwwoningen zijn sterke stijgers en dalers te noteren.

Bezuinigingen
Gemeenten moeten de komende jaren fors bezuinigen en zullen op zoek gaan naar extra inkomsten om de begroting sluitend te krijgen. De inkomsten uit de bouwleges dalen fors als gevolg van een sterke afname van het aantal bouwvergunningaanvragen. Bovendien verwachten gemeenten dat ook de beoogde daling van de tarieven als gevolg van de invoering van de nieuwe omgevingsvergunning niet zal optreden. De vereniging vreest daarom voor een scherpe stijging van de tarieven in het komende jaar. Immers gemeenten kunnen straffeloos en naar eigen inzicht kosten doorbelasten aan een vergunningaanvrager. Zo hebben Den Haag en Amsterdam zeer recent en onverwacht voor bepaalde bouwprojecten de tarieven al scherp verhoogd.

Om een einde te maken aan de extreme verschillen en om de gevreesde verhogingen voor volgend jaar te kunnen beteugelen, pleit Vereniging Eigen Huis voor onmiddellijke invoering van een wettelijk maximumtarief.

Wabo
Per 1 oktober wordt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) ingevoerd. De omgevingsvergunning combineert alle vergunningen die benodigd zijn voor bouwprojecten. Belangrijk doel van de omgevingsvergunning is te komen tot meer gemak voor de aanvrager, snellere afhandeling en per saldo lagere kosten. Desgevraagd geven echter bijna alle gemeenten aan dat de leges als gevolg van de invoering van de Wabo niet omlaag zullen gaan.

Zicht op transparante toerekening kosten?
Om de grote verschillen in bouwleges tussen de gemeenten te kunnen analyseren en aan te pakken heeft Vereniging Eigen Huis jarenlang gepleit voor een transparante, eenduidige kostprijsbepaling van bouwvergunningen. Momenteel kan elke gemeente zelf bepalen welke kosten zij ten laste brengt van de bouwvergunningen. Hier moet een einde aan komen.
De Vereniging Nederlandse Gemeenten heeft recentelijk modellen vastgesteld waarmee gemeenten uniform hun kostprijs kunnen bepalen, hun tarieven kunnen vaststellen en transparant maken welke werkzaamheden zij verrichten bij de afhandeling van een bouwaanvraag. Vereniging Eigen Huis is verheugd over deze ontwikkeling. Belangrijk minpunt is dat gemeenten nog steeds zelf kunnen bepalen of zij van de modellen gebruikmaken. Als niet alle gemeenten meedoen is een goede vergelijking van kosten en prestaties van gemeenten niet mogelijk en zullen de grote verschillen in stand blijven en onverklaarbaar blijven. Daarom wil Vereniging Eigen Huis, naast een maximering van de tarieven, dat de modellen aan gemeenten verplicht worden opgelegd.

Bron: Vereniging Eigen Huis
Amersfoort, 16 augustus 2010

Banken handelen in strijd met eigen gedragscode

Er is voldoende aanleiding om een nader onderzoek in te stellen naar de wijze waarop Nederlandse banken hun hypotheekrentepercentages vaststellen, vindt Vereniging Eigen Huis. De vereniging heeft de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) daarom gevraagd gepaste actie te ondernemen.

“Huizenkopers en -bezitters betalen teveel rente als gevolg van een gebrekkige concurrentie op de hypotheekmarkt”, aldus Rob Mulder, directeur belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis. ”Dat is een gemiste kans voor de woningmarkt die momenteel in zwaar weer verkeert en iedere meevaller kan gebruiken. En uiteindelijk heeft dit ook schadelijke gevolgen voor de economie als geheel. In het buitenland zijn de hypotheekrentes over de gehele linie structureel lager.”
Mulder wijst ook op de gevolgen voor individuele huishoudens die door de economische situatie - en vooral bij werkloosheid - vaak moeilijk kunnen rondkomen en de grootste moeite hebben om hun hypotheek te betalen. “Iedere tiende van een procent is in een probleemsituatie meegenomen en biedt meer ruimte om de crisis uit te zingen met behoud van het eigen huis”.

Vereniging Eigen Huis wordt in haar opvattingen gesteund door deskundige organisaties en personen zoals de Consumentenbond, het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en professor Eichholtz, hoogleraar Vastgoedfinanciering aan de Universiteit van Maastricht. De laatste wijst erop dat ondanks het grote aantal hypotheekmerken dat in de markt is, circa 80% van de markt in handen is van vier grote partijen: ABN-AMRO, ING, Rabobank en SNS Reaal.

Het weerwoord van de banken bij monde van bestuursvoorzitters Boele Staal (Nederlandse Vereniging van Banken, NVB) en Jan Hommen (ING) bevat tot op heden geen steekhoudende argumenten waarmee de onnodig hoge rentestand kan worden verklaard. Directeur Rob Mulder van Vereniging Eigen Huis: “De NVB gooit het vooral over de boeg van de risico-opslagen die banken zelf zouden moeten betalen voor het aantrekken van kapitaal en de ING wijt het aan de hoge rente over spaartegoeden die nodig zijn om hypotheken te financieren. Beide argumenten worden weerlegd door de gestegen inkomsten op hypotheken waarover het CBS heeft bericht en de gestegen marge tussen de marktrente en de ‘fundingskosten’ van de banken. Die marge is sinds het begin van de crisis ongeveer verdubbeld, van 1 naar 2 procent”

Volgens Vereniging Eigen Huis duidt alles erop dat banken hun financiële positie trachten te verbeteren over de rug van huizenkopers en -bezitters. Volgens de vereniging is dit onverteerbaar en ook in strijd met de Gedragscode Banken die onlangs door de banken zelf is ingesteld. Rob Mulder: “In deze gedragscode wordt gesproken over het centraal stellen van de belangen van de klant, over transparantie en de verantwoordelijkheid van banken ten opzichte van de samenleving. Ze willen lessen trekken uit het verleden, maar ik zie hier niets van terug”.

Bron: Vereniging Eigen Huis 
Amersfoort, 12 augustus 2010

Het FD kopte op 6 augustus: “Hypotheek duur voor klant”: Banken verdienen fors op hypotheken door lage marktrentes niet door te geven.
 
Bob Maas, beleidsadviseur en woningmarktspecialist bij Vereniging Eigen Huis, gaf vervolgens zijn reactie in een radio interview van BNR: "Prijsafspraken is een woord dat we niet in de mond nemen, maar we vinden het wel heel merkwaardig dat de concurrentie kennelijk niet leidt tot lagere marges, zoals enkele jaren geleden nog wel het geval was toen buitenlandse banken nog een groter marktaandeel hadden. Dat marktaandeel is inmiddels sterk geslonken en de concurrentie tussen de grote Nederlandse partijen die de markt in handen hebben, werkt kennelijk onvoldoende. We vinden dat dit moet worden uitgezocht door toezichthouders en de politiek."

Artikel het Financieele Dagblad
Het FD stelt dat banken vorig jaar flink verdiend hebben op hypotheken. Dat komt door de hogere marges die zij op deze leningen behaalden. Banken zagen hun verdiensten in 2009 met 50% stijgen tot euro 24 mrd, zo blijkt uit een nadere analyse van de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De stijging is vooral te danken aan de hoge marges op hypotheken. De banken geven zelf geen inzicht in de verdiensten van hun hypotheekbedrijf.

Banken berekenden rentedalingen op de financiële markten nauwelijks door aan de consument. Sinds de crisis heeft de Europese Centrale Bank zijn rente flink verlaagd. Ook de interbancaire en de kapitaalmarktrente zijn fors gedaald. 'Daardoor kunnen banken relatief goedkoop geld aantrekken', zegt Senne Janssen van het CBS. De banken lenen het geld vervolgens uit aan hypotheekklanten, die vaak hun rente eerder voor langere tijd hebben vastgezet. Dat levert de banken een hogere marge op. Nieuwe klanten en hypotheekklanten met een variabele rente profiteerden ook nauwelijks van de lage rente.

In het buitenland geven banken het voordeel wel merendeels door aan hun klanten, zo zegt Piet Eichholtz, hoogleraar Vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht. Hij is verontwaardigd dat Nederlandse banken dit nauwelijks doen: 'Het hypotheekbedrijf floreert over de rug van de consument.' De hoge marges zijn volgens Eichholtz te wijten aan de beperkte concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt. Zo'n 80% van de markt is in handen van de vier grootste banken.

Bron: Het Financieele Dagblad (FD), Vereniging Eigen huis
Amersfoort, 6 augustus 2010.